國五條出臺引發熱議，本報采訪清華大學房地產研究中心主任劉洪玉
如何看待當前房地產調控
房價持續上漲有復雜原因，這十年如果沒有調控，結果不可想象
核心閱讀
近期國務院出臺新一輪樓市調控政策，在媒體和公眾中引起了熱議。調控為什么采取這樣的政策路徑、賣房征收20%個稅如何避免誤傷剛需，房產稅擴圍會有哪些影響？
記者采訪了清華大學土木水利學院副院長、房地產研究中心主任劉洪玉。
【熱點一】賣房征20%個稅，是否會轉嫁給購房者？
取決于各地供求狀況應盡快出臺征管細則
記者：人們普遍認為，在熱點城市，個人轉讓住房要征收20%差額的個人所得稅可能會轉嫁到購房者身上。受這種情緒影響，最近資本市場和個人住房交易也出現比較大的波動。請問上述可能性是否存在？有沒有手段來避免這種政策的負效應？
劉洪玉：此次“國五條”要求個人住房轉讓“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”個稅，實際上是還原個人所得稅法及相關法規的立法初衷，即合理共享房地產增值收益、合理調節居民收入分配、促進社會公平。
新的住房轉讓個人所得稅計稅方式，無疑會增加住房交易成本，尤其是在過去房價上漲過快的部分熱點城市。目前，社會各界普遍擔心這一稅收是否會轉嫁到購房者身上，是否會推高房價。我的觀點是，如果當地市場是賣方市場則大部分稅負會轉嫁，如果是買方市場則基本不能轉嫁。
很多人擔心這會否傷及無辜，即居民基本住房需求或“剛需”。我認為在執行細則出臺時應盡量避免這種可能性。現行政策有這樣的規定，即“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”并要求“不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。”
對個人住房轉讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對個人住房轉讓征收資本利得稅（Capital Gains Tax），但有許多寬免規定，其基本思路是，對主要自用住房轉讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。所以，在我看來，我國在制定相關征管細則時，一定要參照國際上的這些經驗，使這個政策既能避免傷及無辜、保護弱者，又能打擊投機、調節收入分配、共享增值收益、促進社會公平。建議盡快出臺征管細則，盡量縮短政策銜接的過渡期，消除社會疑慮，促進市場穩定。
【熱點二】改善型和投資型需求，怎么區分？
很難快捷簡便有效區分重點應遏制不住不租型
記者：限購政策實施以來，有效抑制投資投機型需求的同時，客觀上也造成了部分換房自住的改善型需求受到“誤傷”。十八大提出要讓人民居住條件更舒適，剛需和合理的改善性需求應該保護。請問應通過什么手段合理區分改善型和投資型需求？
劉洪玉：因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難快捷、簡便、有效地區分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說，要達到抑制投資投機型需求的目的，出臺任何短期政策都很難做到十全十美。
從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標能否實現的關鍵。對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內不鼓勵，這是從當前住房市場供求現狀的事實出發的。
從全面建成小康社會的中長期發展目標要求來看，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。當然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租，我覺得政策也應該保持中性，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發展租賃市場、滿足租住需求。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉售牟利。這種投機型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費，是應該重點打擊的對象。
【熱點三】十年房地產調控成效，如何評價？
投機投資行為被遏制基本住房需求成主流
記者：這次出臺新政策，已經是10年來我國第九次出臺全面的房地產調控政策。回顧房改以來我國房地產調控的歷程，很多人稱之為“十年九調、屢調屢漲”的歷程。請問，造成房價持續上漲的內在原因是什么？應該如何看待房地產調控取得的成效？
劉洪玉：中國房地產市場的發展經歷了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“價漲”三個階段，市場的這些發展變化，政府政策的變化或調整起到了重要作用。
如果把2002年原建設部等六部委《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》的頒布作為近10年房地產市場調控的始點，10年來除了2008年受國際金融危機影響房價明顯下調、2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數。因此，說“十年九調、屢調屢漲”是一個客觀的事實描述。
但也許大家忽略了一個問題，這就是“如果10年不調控意味著什么？”相信這個結果大家想都不敢想。
導致房價屢調屢漲的原因，至少有這么幾點：一，中國作為新興經濟體，經濟高速增長、城鎮人口和居民可支配收入持續快速增加，這是推動住房需求增加、房價持續上漲的根本動力；二，耕地保護的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排，抑制了土地的有效供給；三，住房市場一頭連著經濟、一頭牽著民生，經濟與民生又是相互依存的關系，導致房地產市場調控是一項異常復雜的系統工程，容易顧此失彼；四，國際上也幾乎找不到房地產市場調控的成功經驗供我們借鑒，相反許多國際一流學者都在關注中國房地產市場調控經驗，設問自己國家的金融體系為什么直到次貸危機發生前還在大量發放次級房貸，而不像中國那樣收緊對非自住住房的貸款。
就近兩年房地產市場調控效果而言，客觀來看，住房投機和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場主流，住房價格漲幅穩步回落，冷卻降溫效果明顯。
從房價看，對我國40個主要城市商品住房價格的統計顯示，其上漲速度已經從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調控效果比較明顯。
此外，有關住房交易統計數據顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%。這就意味著同樣建筑面積規模，可供應的住房套數或市場上的住房機會增加了5.8%，而增加的住房機會中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶型。市場供應結構的轉變，也應看作是房地產調控取得的成效。
【熱點四】為何采取偏重抑制需求的調控思路?
只管需求效果會不理想今后要多渠道增加供應
記者：近年來，我們的房地產調控政策偏向于從需求端入手，增加供應的手段卻不多，實際上看效果也不明顯。為什么會采取這樣的偏重抑制需求的調控思路？應怎樣增加有效供給？
劉洪玉：回顧我國住房市場調控的歷史，在2010年以前基本上是為防止開發投資過熱對供給端實施的調控，在住房需求持續快速增加的大背景下，如果用房價表現來評價調控效果肯定難以令人滿意。例如，收緊“地根”“銀根”、改革土地供應方式等肯定會抑制供給。從另一個角度看，企業未必都有執行政府調控政策的自覺性，比如縮短開發建設周期、不要囤房囤地、增加中小戶型普通商品住房供應、控制供給價格上漲速度等。
因此，從2010年開始將調控政策的重點改為需求管理，改變調控思路后的效果應該是有目共睹。但強調需求管理并不意味著就可以放松供給管理，從2012年末開始熱點城市住房市場的供求關系又出現了供不應求的狀況就說明了這一點。所以今后的調控除了進行更加嚴格的需求管理，還要通過多種渠道增加商品住房用地供應，同時加強對土地出讓合同中有關開發周期條款的執行力度等，來改善住房市場上的供應緊張狀況。
【熱點五】房產稅試點擴圍應該注意什么？
不應該看作短期調控工具交易環節稅種應探索合并
記者：新政策提出房產稅試點范圍要擴大。從現有重慶上海的試點效果看，擴圍應該注意些什么？在增加房產稅這種持有環節稅收的同時，是否應考慮降低交易環節稅費？
劉洪玉：自2003年以來，我國一直在積極探索和推動房地產稅收制度改革，其總體思路是建立以房地產保有環節稅收為核心的房地產稅收制度，使之成為推動地方財稅收入體制改革、調節個人財富分配和貧富差距、促進資源優化配置與有效利用、提高房地產市場運行效率與穩定性的一項長期制度。
因此，依住房價值在持有環節征收 “房產稅”或“物業稅”的改革，是這項制度建設的重要內容，目前社會上過于看重其影響房價的效果，將其視為住房市場調控的短期政策工具，是不全面的。
增加持有環節的稅收，從保持社會總體稅負基本穩定的要求出發，就應該簡化交易環節的稅制、減輕交易環節的稅負。重慶和上海自2011年初開始對部分個人住房征收房產稅，是我國房地產稅改革歷程中的重要進展，兩個城市的房產稅改革試點，在引導住房合理消費、抑制投資投機型購房方面產生了積極的作用，為在個人住房領域從價計征房產稅探索了經驗。
此次“國五條”提出要擴大試點范圍，在擴圍的過程中，一定要盡快就改革目標和實施路徑達成共識，并在此基礎上出臺全國統一的房產稅改革方案，推動各地的房產稅改革，降低改革成本，同時也為未來正式全面實施房產稅奠定基礎。
我理解的與個人住房相關的房地產稅改革理想目標是：首先，在住房轉讓環節征收契稅和個人所得稅，并根據房屋屬性和交易特征設計梯級稅率，其中契稅由現有的契稅、印花稅、營業稅合并而來，個人所得稅由現有的個人所得稅和土地增值稅歸并而來。其次，在持有環節從價計征房產稅或物業稅，由現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并而來。
