全球超過九成的超高層建筑將落戶中國

　　近日，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布《踩鋼絲的巨人——世界超高層建筑研究報告》。研究發(fā)現(xiàn)，全球超過九成的超高層建筑將位于中國，其中，中西部地區(qū)城市則成為未來超高層建筑的密集區(qū)。

　　超高層建筑在前期可行性研究，產(chǎn)品定位和后期營運都充滿挑戰(zhàn)，如同一個踩鋼絲的巨人。而根據(jù)調(diào)研，在中國大陸，特別是二三線城市，未來將陸續(xù)有大量的巨人，走上這條鋼絲。

　　該報告統(tǒng)計了全球464座250米以上的建成/封頂、在建及待建超高層項目，綜合分析了超高層建筑受經(jīng)濟環(huán)境及市場發(fā)展不同而造成地理分布、結(jié)構(gòu)功能及運營管理的差異性。

　　全球超高層建筑概覽 中國最多

　　中國是全球擁有250米以上超高層建筑最多的國家，共有122座，占全球總數(shù)的一半以上，而建筑總高度為36765米，約為排名第二的阿聯(lián)酋三倍，建筑的平均高度超過300米;中國第一高樓的上海中心大廈已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，總高度為632米，是世界第二的超高層建筑。

　　從全球地理分布來看，超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國家，中東富庶國家阿聯(lián)酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數(shù)量也相當(dāng)多，約占全球總數(shù)的21%;而歐洲國家卻鮮有超高層建筑。

　　在全球超高層建筑數(shù)量排名前十的城市中，迪拜以32 座的絕對優(yōu)勢占據(jù)了全球第一的位置，總高度達(dá)9941米，幾乎整個中東地區(qū)的超高層建筑都集中于迪拜;而十強城市中，中國的城市(含港澳臺)占據(jù)了六席，相比之下，超高層建筑最早出現(xiàn)的美國僅有兩個城市上榜。

　　建成或封頂、在建及待建項目全球分布

　　對全球超高層建筑的高度進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)250~300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達(dá)到了57.3%。超過400米的建筑共有16 座，除中東、美國及馬來西亞共7座外，其余全部位于中國。

　　從高度增長趨勢來看，在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加，分別達(dá)到13.8% 和17.0%。未來400米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區(qū)。

 

　　超高層建筑在中國的分布情況

　　從超高層建筑在中國的地理分布情況來看，250米以上已建成超高層建筑有34%在華東，是全國超高層建筑最密集的地區(qū)。相比之下，在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區(qū)，比重分別為23% 和21%。

　　從待建及規(guī)劃項目來看，華東、華南的數(shù)量領(lǐng)先于全國，然而兩個地區(qū)的表現(xiàn)不同，華東地區(qū)的超高層建筑將“散落”在多個城市，而華南地區(qū)的項目將比較集中;此外，西北和西南地區(qū)的比重也在逐年上升。

　　超高層建筑在中國各大城市的分布狀況

　　從城市來看，上海建成的超高層建筑數(shù)量列全國之首，共有17 座;而華南地區(qū)的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發(fā)現(xiàn)，無錫的超高層建筑數(shù)量達(dá)到了7座，僅次于重慶，位居全國第六。

　　待建的超高層建筑中，深圳的項目非常多，總共11座，位居全國第一。相比之下，北上廣的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)逐步放緩，直至上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會進入一個相對的低潮期。另外，一些尚沒有超高層建筑的三線城市，例如青島、蘭州和徐州，將會是未來超高層建筑開發(fā)非常盛行的城市。

　　純住宅比例增加 超高層建筑進入銷售市場

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析發(fā)現(xiàn)，超高層建筑的物業(yè)類型呈現(xiàn)豐富化趨勢。盡管依然有近半的超高層建筑為純辦公樓項目，然而用于綜合功能、酒店、住宅的超高層建筑數(shù)量近年大幅提升。特別是純住宅項目已經(jīng)從90年代的占比為0已提升至18%。

　　這一趨勢在中東尤為明顯，近六成純住宅項目坐落于迪拜，主要面向世界頂級富豪散售。而在中國大陸，特別是二三線城市的超高層寫字樓散售的案例也逐漸增多。 RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，西安市超過97%以上的項目為銷售型產(chǎn)品，其中自用客戶與投資客占比為6:4，部分超高層項目達(dá)到7:3的比例。

　　租金回報更高 金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)成為租賃大戶

調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，超高層辦公樓的租金回報高于周邊項目。目前，香港國際金融中心(IFC) 的租金達(dá)到59元/平方米/天，相比核心商圈的中環(huán)，租金高出55%;而上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金則高出17%。

　　在針對紐約、上海、香港的超高層辦公樓租戶背景分析中，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理認(rèn)為：“相比一般寫字樓，超高層建筑多為新建項目，且成本高，品質(zhì)好，許多超高層建筑作為城市的地標(biāo)建筑，也吸引了頗具實力的企業(yè)入駐。

　　未來趨勢

　　(1)到2020年，全球250米以上超高層建筑的數(shù)量將達(dá)到464座，總建筑面積將超過9000 萬平方米，超過九成以上將集中在中國大陸地區(qū)。成都、重慶、南寧等西南城市將會是超高層建筑的重點開發(fā)城市，超過400米以上的建筑將占五分之一。

　　(2)目前超高層建筑中，有專業(yè)綠色建筑機構(gòu)認(rèn)證的項目不足10%，隨著各地政府的倡導(dǎo)和推進，預(yù)計到2020年，這一比例將超過50%。

　　(3)盡管全球最高建筑的紀(jì)錄不斷被刷新，然而在現(xiàn)有的超高層建筑中，結(jié)構(gòu)高度超過600米的項目寥寥無幾，未來入市的項目中超過這一標(biāo)準(zhǔn)的也屈指可數(shù)。

　　(4)未來超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業(yè);而電梯的配比、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)的布局以及動線的設(shè)計都需要更加科學(xué)的計算。【完】

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