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2026年5月28日，國務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務(wù)、重大工程和政策舉措。
快來看看，我們門窗幕墻人的機會在哪里?
靴子落地——城市更新將正式接替房地產(chǎn)增量開發(fā)，成為城市建設(shè)和投資的主賽道。
這是我國首個國家層面專門針對城市更新制定的發(fā)展規(guī)劃。
據(jù)央視此前報道：未來五年，我國城市更新至少完成投資15萬億元。
“十五五”城市更新：有哪些活?
《規(guī)劃》制定了2025年和2030年具體指標，如下圖：
我們說說最主要的四大板塊：
1、地下管網(wǎng)方面：約5萬億元
建設(shè)改造城市地下管網(wǎng)約77萬公里，其中燃氣管網(wǎng)約20萬公里、排水（詞條“排水”由行業(yè)大百科提供）管網(wǎng)約17.5萬公里、供水管網(wǎng)約17.5萬公里、污水管網(wǎng)約10萬公里、供熱管網(wǎng)約12萬公里。
2、居住改善方面：
改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套(間)，改造老舊小區(qū)約11.5萬個。規(guī)劃特別強調(diào)，重點對建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開展專項體檢，聚焦補齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)。支持具備條件的樓棟加裝電梯。
3、老舊街區(qū)廠區(qū)方面：
更新改造約1500個。規(guī)劃要求“推動老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換，完善廠區(qū)及周邊配套設(shè)施，加強工業(yè)遺產(chǎn)保護利用，盤活閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能”。
4、“好房子”建設(shè)：
規(guī)劃首次提出實施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標準、設(shè)計、材料、建造、運維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化（詞條“老化”由行業(yè)大百科提供）、無障礙改造。
三類項目特點不同：管網(wǎng)改造任務(wù)量最大、資金最可靠;老舊小區(qū)和危舊房改造面廣但模式復(fù)雜，D級危房拆除重建，C級加固改建，單體小、數(shù)量多，適合中小施工企業(yè);老舊街區(qū)廠區(qū)改造要求市場化盤活，對運營能力要求高，接項目前需調(diào)查業(yè)主實力。
除了上面提到的板塊，還有智能建造、CIM、人工智能+等工程計劃請見原文：
點擊查看 https://www.gov.cn/zhengce/content/202605/content_7070539.htm
為什么說這是最“確定”的市場?
因為其他主要板塊要么確定性萎縮，要么增長空間有限。
房地產(chǎn)市場：2021年開發(fā)投資接近15萬億，2026年可能降到7萬億級別，幾乎腰斬。基礎(chǔ)設(shè)施投資增速穩(wěn)定在4%至5%，但受地方債務(wù)約束，大規(guī)模新上項目受管控。制造業(yè)投資主要面向工業(yè)廠房，對建筑工程拉動有限。
而城市更新正好相反，“十五五”期間年均投資3到4萬億，且仍在增長。
這個增長的確定性，來自幾個實實在在的條件：
存量基數(shù)大。全國城鎮(zhèn)存量住房超過4億套，其中2000年前建成的占36%以上;地下管網(wǎng)總里程超過500萬公里，大量管道已超期服役。
政策形成閉環(huán)。國常會通過“十五五”規(guī)劃，中辦國辦發(fā)了意見，住建部部署全面體檢。規(guī)劃還明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，包括房屋安全體檢制度、房屋安全管理資金制度、房屋質(zhì)量安全保險制度三項具體制度。從中央到地方、從規(guī)劃到項目，一套長期制度已經(jīng)建立。
資金渠道明確。規(guī)劃明確：中央財政支持實施城市更新行動;允許地方政府專項債券支持符合條件的項目，支持用作項目資本金;推動符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs;鼓勵民營企業(yè)積極參與。僅2026年一季度，城市更新專項債就發(fā)行近1200億元，同比增長7%。
各地全面鋪開。到2026年5月，至少27個省份在本地“十五五”規(guī)劃中作出部署。
對工程企業(yè)來說，未來五年的項目來源是明確的，不用再賭政策會不會變，只需要關(guān)心自己能不能接到活、能不能把活干好。
全國694城強制體檢，項目來源透明化
住建部要求地級及以上城市、縣級市(共694個)今年全面開展城市體檢，實現(xiàn)住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)四個維度全覆蓋。原則是“先體檢后更新，無體檢不更新”。
規(guī)劃進一步細化：建立完善“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的實施體系，建立城市更新項目庫，推動項目常態(tài)化儲備和動態(tài)調(diào)整。
體檢報告就是項目來源的底賬。 過去一個片區(qū)要不要改造、改哪些內(nèi)容，很大程度上取決于地方領(lǐng)導(dǎo)的判斷或開發(fā)商的投資意愿，項目來源不穩(wěn)定，信息不對稱。
現(xiàn)在，體檢報告會明確列出：哪些小區(qū)的燃氣管線老化率達到多少?哪些路段的排水管網(wǎng)覆蓋率低于標準幾個百分點?哪些街道缺少養(yǎng)老設(shè)施、停車位缺口多大?
這些問題清單就是項目庫的原料。規(guī)劃要求“以體檢找出的問題作為城市更新的重點”，沒有出現(xiàn)在體檢報告里的問題很難被立項。項目來源從“人說了算”變成了“數(shù)據(jù)說了算”。
這對中小企業(yè)和外地企業(yè)是重大利好。 過去項目信息不透明，天然有利于與政府關(guān)系密切的大企業(yè)。現(xiàn)在項目信息全部公開，任何企業(yè)只要愿意花時間研究體檢報告、跟蹤項目庫，就能獲得與大型企業(yè)同等質(zhì)量的市場信息。
當然，公開信息只是起點，后續(xù)的方案設(shè)計、技術(shù)能力、施工管理、成本控制仍然是競爭的關(guān)鍵。但至少，企業(yè)不再需要先認識人才能知道哪里有活。
施工企業(yè)如何抓住這個市場?
第一，盯緊時間節(jié)點。 每年上半年各地開展城市體檢，下半年發(fā)布體檢報告和問題清單，隨后編制下一年度項目計劃。企業(yè)的市場人員應(yīng)定期登錄目標城市住建局網(wǎng)站，第一時間獲取這些文件。
第二，讀懂體檢報告。 拿到報告后，重點看四個維度的問題清單。管網(wǎng)覆蓋率低，意味著未來兩到三年該區(qū)域會有管網(wǎng)改造項目;老房子多，說明老舊小區(qū)改造和加裝電梯的需求集中。企業(yè)可以提前判斷哪些區(qū)域、哪類工程有機會，先把技術(shù)方案和報價準備起來。
第三，留意專項體檢。 比如某個城市被列為燃氣安全重點整治地區(qū)，就會開展燃氣管網(wǎng)專項體檢，隨之而來的是一批集中上馬的管網(wǎng)改造項目，且這類安全項目資金保障力度較大。多關(guān)注住建部和省里的專項工作通知，就能提前捕捉到這些機會。
第四，對接體檢機構(gòu)。 城市體檢通常由規(guī)劃設(shè)計院、高校等第三方機構(gòu)實施。企業(yè)可以主動與這些機構(gòu)對接，交流技術(shù)，提供施工經(jīng)驗和造價參考。這樣在項目還沒正式立項之前，企業(yè)就能了解問題細節(jié)，甚至參與方案設(shè)計，到了招標時自然更有優(yōu)勢。
第五，關(guān)注企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑。 規(guī)劃明確提出促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新，同時深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。對于傳統(tǒng)房企，這意味著要放下新建開發(fā)的慣性，轉(zhuǎn)向存量更新、運營服務(wù)。對于中小施工隊，規(guī)劃鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，這是門檻低、回款快的細分市場。
結(jié)語
說到底，城市更新這個市場已經(jīng)擺在明面上了。
項目從哪里來、錢從哪里出，體檢報告和項目計劃上都寫著。
企業(yè)要做的，就是把這些公開信息用好，提前準備，踏實投標。
說到底，活干得咋樣，錢能不能拿到手，這些才是真格的。
